Garantie des Risques Locatifs (GRL)

La GRL est l’assurance par excellence qui :

• Protège le propriétaire contre le risque des loyers impayés ainsi que des éventuelles dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie.
• Offre au locataire qui est en situation précaire, ou pas, le meilleur garant possible (l’Etat)

La garantie des risques locatifs (GRL) a été créée grâce aux partenaires sociaux d’Action Logement (1% logement…), les compagnies d’assurance (exemple : DAS) et surtout l’Etat.

Les garanties :

• Pour les loyers impayés (charges et taxes comprises) : 70 000 €

• Pour les dégradations locatives (coût des travaux…) :

———--  7 700 € si le logement est loué nu

———-- 3 500 € si l’immeuble est loué meublé

• La prise en charge des frais de contentieux (pour non paiement des loyers et dégâts)

ATTENTION : ces frais éventuels sont compris dans le plafond des loyers impayés

Quand les garanties de la GRL se déclenchent-elle ?

• Non paiement du loyer en totalité pendant 2 mois consécutifs ou non
• Non paiement partiel des loyers, si le cumul sur 1 an  représente au moins 1 mois de loyer.
• Travaux de remise en état suite à des dégradations du logement.
• Procédure engagée pour permettre le paiement des loyers et/ou le remboursement des dégradations

Condition à respecter :

• Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire
• Pour les locataires entrants :

Le contrat d’assurance GRL peut être souscrit quelque que soit la situation professionnelle (CDD, CDI, intérim, chômeur…) du nouvel entrant.

L’ensemble des ressources (revenus professionnels, aides au logement, minima sociaux…) du locataire doit représenter au moins deux fois le loyer (charges locatives comprises).

Exemple :

Monsieur X perçoit :

• 1 500 € de revenus professionnels par mois
• 240 €/mois d’aide au logement (APL).
• Son loyer est de 800 €/mois.

Résultat : 1 500 + 240 = 1 740 €

1 740/2 = 870 €

Il est éligible à la GRL et peut donc signer son bail. Son bailleur s’offre ainsi une très bonne assurance contre les loyers impayés et un nouveau locataire plus rapidement.

• Pour les locataires déjà en place :

Le bail du locataire doit avoir été signé depuis au moins 6 mois à la date de souscription du contrat d’assurance GRL.

Le locataire doit avoir eu au maximum un incident de paiement (impayé de loyer) au cours des 6 derniers mois.

Quels sont les bailleurs qui peuvent bénéficier de la nouvelle Garantie Universelle des Risques Locatifs ?

• Les personnes physiques
• Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) Familiale (entre parents et alliés jusqu’au 4^ème degré inclus)

Sont donc exclus :

• Les logements faisant l’objet de sous-location (exemple Loueur en Meublé Non Professionnel et Professionnel)
• Les locaux loués avec des baux commerciaux, ruraux et professionnels
• Les personnes morales

Comment souscrire l’assurance de la garantie des risques locatifs (GRL) ?

Contactez votre assureur ou intermédiaire en assurance adhérent au dispositif.

ATTENTION :

-          Lorsque vous adhérez à l’assurance GRL la caution d’un tiers est interdite par la loi. Vous devez choisir entre une garantie humaine (d’un parent, ami…) et la Garantie des Risques Locatifs

-          Le loyer mensuel maximal garanti est de 2 000€

-          En cas de dégradations constatées entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, une franchise correspondant au dépôt de caution est appliquée

-          L’intégralité des cotisations pour l’assurance GRL est entièrement déductible des revenus fonciers (la GRL est aussi un moyen de défiscaliser en se protégeant)

Prix de la GRL : 3 % du loyer annuel (charges comprises)

Exemple :

Vous êtes propriétaire bailleur d’un studio qui vous apporte un loyer de 500 €/mois. Pour 180 €/an, vous vous offrez la garantie universelle des risques locatifs.

Comment optimiser votre GRL ?

• En y ajoutant une protection juridique.

Vous y trouverez les réponses à vos questions concernant la location de votre bien immobilier.

Tous vos éventuels problèmes relationnels (tapage nocturne …) seront pris en compte par cette assurance.

Des informations juridiques et pratiques, une défense à l’amiable et/ou judiciaire de vos intérêts, voilà ce que vous apporte cette protection juridique.

La somme maximale (pris en charge par la compagnie d’assurance partenaire) est de 20 000 € par litige.

• En vous assurant en cas de départ prématuré de votre locataire (non respect du préavis de départ) et même en cas de décès de celui-ci. L’assurance prend en charge 3 mois de loyer avec la dégressivité suivante :

———-- 100 % le premier mois

———---80 % le second mois

———-- 50 % le troisième mois

• Vous aurez également droit à la parution d’une annonce immobilière (4 semaines maximum) afin de rechercher un nouveau locataire.

Une somme maximale de 100 € vous sera remboursée par notre partenaire.

Prix de ces garanties optimales : 0,60 % du montant annuel du loyer (charges comprises)

Exemple :

Vous êtes propriétaire bailleur d’un studio qui vous apporte un loyer de 500 €/mois.

Pour 216€/an, vous Sécurisez vos revenus locatifs et vous vous Garantissez en cas d’éventuels sinistres au cours du bail. Les garanties complémentaires (Protection juridique et Départ prématuré) vous coûtent 36€/an.

L’assurance Obsèques

Tout le monde est concerné par la mort, un proche, un membre de la famille, un ami … au final, la notre.

Ce sujet délicat est à considérer et à préparer, car le décès à un coût.

Cette assurance garantit, à votre décès, le versement d’un capital compris entre 2 000 € et 10 000 € à la personne de votre choix. Ce capital lui permettra de payer vos frais d’obsèques.  Vous pouvez également désigner comme bénéficiaire une entreprise de pompes funèbres ce qui évitera à vos proches d’avancer les frais.

Exemple :

Vous êtes une femme âgée de 40 ans, vous souhaitez préserver vos proches du coût de vos obsèques en cas d’accident. Vous avec le choix entre 3 modalités de paiement de votre cotisation d’assurance :

• Temporaire
• Viagère
• Unique

Pour chaque modalité, votre cotisation s’élève à :

• Temporaire : 36,40 € / mois pendant 10 ans, soit 4 368 € au total
• Temporaire : 26,88 € /mois pendant 15 ans, soit 4 838,40 € au total
• Viagère : 12,64 € / mois à vie
• unique : 3 110,40 €

Votre assurance obsèques plus en détails :

Aucune formalité médicale ne vous est demandée lors de la souscription d’un contrat d’assurance obsèques.

Vous pouvez souscrire un contrat d’assurance obsèques jusqu’à vos 84 ans.

Le capital est garanti dès la souscription, en cas de décès accidentel (après 1 an ou 2 en cas de décès par maladie)

Vous avez le choix entre 3 modalités de cotisation :

• Cotisation viagère : la cotisation devra être versée chaque mois pendant toute la durée de votre vie
• Cotisation temporaire : la cotisation devra être versée chaque mois pendant une durée fixée (exemple 15 ans). Vous  restez bien entendu assuré au-delà de cette période
• Cotisation unique : paiement en une seule fois lors de la souscription du contrat.

La cotisation est fixée en fonction de votre âge au moment de la souscription, du capital garanti et du mode de de paiement choisi. Elle restera identique tout au long du contrat.

Autres avantages de votre contrat :

• Rapatriement du corps
• Recueil des volontés essentielles
• Vous accompagner ainsi que vos proches dans les démarches administratives (mise à disposition de courriers types, Service de renseignements téléphoniques pour vous et vos proches)

Les plus du contrat :

• Aucune formalité médicale
• Couverture immédiate
• Age limite de souscription : 84 ans

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SYNTHÈSE

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La complémentaire santé

La complémentaire santé n’est pas obligatoire mais néanmoins nécessaire. En effet, les dépenses de santé représentent souvent des montants très élevés pour les usagers.

Les soins dentaires, et d’optique (les prothèses oculaires ou lunettes) sont très peu remboursés par les régimes obligatoires.

Exemple :

La facture de G. DUPONT pour ses lunettes est de 350 € (monture : 170 €, verres 180 €).

La sécurité sociale lui rembourse 1,70 € pour la monture et 1,37 € par verre, soit 3,07 €.

Ainsi, il reste à sa charge 346,93 €.

Beaucoup d’entre nous considèrent que n’étant jamais malades, il ne nous est pas nécessaire de souscrire une complémentaire santé (ou mutuelle).

Mais un accident est si vite arrivé !

Une dent qui se casse, un accident ménager ou de ski, un enfant qui tombe malade…… Dans ce cas, il vaut mieux être protégé. En effet, la facture peut être très élevée.

Les différentes prestations couvertes par la complémentaire santé sont :

• Les consultations et les visites (généralistes, spécialistes, auxiliaires médicaux, kinésithérapeutes…)
• Les actes de médecine (imagerie…)
• L’hospitalisation
• Les médicaments et vaccins

Votre complémentaire santé vous rembourse la part des frais médicaux qui n’est pas prise en charge par votre régime obligatoire (sécurité sociale, RSI, Alsace Moselle). Attention, votre niveau de remboursement varie en fonction de la hauteur des garanties de votre contrat d’assurance.

Les remboursements sont exprimés soit :

• En pourcentage de la prestation médicale réalisée
• En forfait.

Tous les régimes obligatoires se réfèrent à la même base de remboursement.

Exemple, les tarifs d’un médecin généraliste :

• consultation au cabinet : 23 €
• Visite à domicile : 33 € (tarif conventionné : 23 € si visite non justifiée)
• Déplacement de 20h à minuit et de 6h à 8h du matin : 38,50 €
• Déplacement la nuit de minuit à 6h : 43,50 €

Les prix qui constituent cette base de remboursement sont aussi appelés, les tarifs conventionnés (Cf : www.ameli.fr)

Le montant des cotisations que votre complémentaire santé vous propose, sont fixés en tenant compte de l’âge de l’usager ainsi que des prestations souhaitées.

Bien souvent, les travailleurs indépendants (non salariés) ne bénéficient pas des mêmes tarifs que les salariés.

Il est conseillé de choisir une complémentaire santé qui correspond le mieux à vos besoins. Ainsi, vous pourrez réduire le coût de votre mutuelle.

Attention, parfois, un contrat d’assurance santé qui à priori s’accompagne d’une mensualité basse peut en réalité vous être bien plus coûteuse qu’une autre ayant en apparence un tarif plus élevé.

Ainsi, nous vous conseillons de demander un devis gratuit.

Certains contrats peuvent prévoir un délai de carence. C’est la période pendant laquelle vos dépenses de santé ne sont pas prises en charge par votre mutuelle complémentaire.

Vous devez donc payer la part de vos dépenses qui n’est pas prise en charge par votre régime obligatoire d’assurance maladie. Ce montant résiduel est appelé le ticket modérateur.

3 organismes compétents en matière de complémentaire santé :

• Les mutuelles
• Les sociétés d’assurance
• Les institutions de prévoyance

2 types d’assurance santé :

• Assurance individuelle : c’est le cas d’un particulier qui souscrit un contrat d’assurance complémentaire santé pour lui seul ou son foyer.
• Assurance collective : c’est le cas d’une entreprise qui souscrit des assurances complémentaires santé pour ses salariés. Généralement, dans ce cas les conditions sont plus avantageuses que dans le cas d’une souscription individuelle.

Les compagnies d’assurances ne peuvent pas résilier les contrats des assurés, ni augmenter les cotisations de manières individuelles.

L’aide au paiement d’une complémentaire santé

Si vos ressources (revenus) sont comprises entre le plafond de la CMU Complémentaire et ce même plafond majoré de 20 %, alors vous pourrez bénéficier d’une aide pour payer votre assurance complémentaire santé. Le montant de cette aide varie en fonction de votre âge. Vous devez toutefois être en situation régulière sur le territoire français depuis au moins 3 mois.

Le plafond de la CMU Complémentaire varie en fonction du nombre de personnes composant le foyer. Il est revalorisé chaque année au 1^er juillet.

Les taux de remboursement appliqués par les régimes obligatoires (sécurité sociale, Régime Social des Indépendants, Alsace Moselle) peuvent varier si vous êtes bénéficiaire du Fond Spécial Vieillesse (F.S.V.) ou de l’Allocation de Solidarité pour les Personnes Âgées (A.S.P.A.).

Les taux de remboursement

Taux de remboursement des actes et soins médicaux prix en charge par l’Assurance Maladie

(1) Ces taux de remboursement sont applicables aux personnes qui sont affiliées au régime local d’Alsace-Moselle.

(2) Ces taux de remboursement sont applicables aux personnes qui bénéficient de l’allocation supplémentaire du Fond Spécial Vieillesse (FSV) ou de l’allocation de solidarité pour les personnes âgées (ASPA)

(3) Ces taux de remboursement sont applicables aux soins dispensés :

• au cabinet du praticien ou de l’auxiliaire médical ;
• au domicile du malade ;
• dans un dispensaire, un centre de soins ou en consultation externe à l’hôpital.

(4) Les frais d’hospitalisation comprennent les frais de séjour, les frais de salle d’opération, les honoraires des praticiens et auxiliaires médicaux, les frais d’analyses et d’examens de laboratoire relatifs aux soins dispensés pendant le séjour dans l’établissement hospitalier.

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LE CRÉDIT

Au même titre que l’Immobilier, l’Investissement Financier et l’Assurance, le Financement de vos projets est très important.

Il existe différents types de crédits :

• L’Amortissable
• L’In Fine
• Le Revolving

Selon vos besoins, le délai que vous avez et l’organisme auquel vous vous adressez, il vous sera le plus souvent proposé le crédit revolving ou l’amortissable.

Notre rôle est de vous conseiller le crédit qui correspond au mieux à vos besoins, à vos critères,……. à vos Objectifs.

Le revolving

Il est très utilisé pour le crédit à la consommation.

Pour cette catégorie, nous conseillons et organisons le rachat de l’ensemble de vos crédits. Ainsi, en les regroupant, vous n’aurez plus qu’un seul crédit Amortissable.

Avec ce dernier, nous vous permettrons de réduire vos mensualités, le taux d’intérêt appliqué et surtout de mieux réorganiser votre vie.

Les crédits Amortissable et In Fine sont la plus part du temps utilisés dans le domaine de l’immobilier.

L’Amortissable

Il se caractérise par le fait que les courbes de remboursement des intérêts et du capital sont inversées. Au début, la valeur des intérêts est supérieure à celle du capital et progressivement c’est le contraire qui se produit.

L’In Fine

Les intérêts sont fixes du début à la fin du crédit. L’accord avec l’organisme préteur consiste à rembourser à ce dernier l’intégralité de la somme empruntée à la fin de la période du prêt. Bien souvent un placement est mit en place afin de garantir le remboursement.

Les Taux d’intérêt

Les taux appliqués dans ces deux types de crédit peuvent être variables, fixes ou mixtes.

Le taux variable

Il suit un des indices monétaires Euribor, soit les variations de la valeur de la monnaie fixé par les banques quand elle se la prête. La Banque Centrale Européenne est naturellement la plus influente.

Ce taux est majoré de la marge de l’organisme bancaire.

Il peut être capé, soit plafonné à la hausse et à la baisse ou pas.

Parfois, les variations du taux n’entraînent pas de changement sur la mensualité mais sur la durée. Ainsi, dans le cas d’une augmentation ou d’une diminution de celui-ci, le prêt peut s’allonger ou se réduire de 5 ans maximum.

Le taux variable vous permet de bénéficier de conditions plus avantageuses à la souscription sans vous garantir le maintient de ces dernières.

C’est bien là son principal inconvénient.

En choisissant cette formule, vous pourrez aussi choisir le passage à un taux fixe. Mais attention, celui-ci dépendra de la valeur de la monnaie à ce moment !

Le Taux fixe

Comme vous l’avez comprit, tout est fixe et donc connut d’avance (sauf gros incident).

Quelque soit les variations du marché votre contrat avec la banque ne changera pas.

Notre rôle est encore une fois de choisir pour vous les conditions optimales de crédit. Ainsi, après avoir choisit le type de prêt, nous négocierons :

• Le taux
• La durée
• L’absence de pénalité en cas de remboursement anticipé
• La délégation d’assurance……

Il s’agit surtout d’élaborer pour vous la stratégie de financement qui s’ajustera au mieux à votre situation et à vos Objectifs.

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LE RACHAT DE CRÉDIT :

L’accumulation de charges due à  des circonstances inattendues (baisse de revenus, licenciement, dépense imprévue…) peut entrainer une situation de surendettement.

Tout le monde peut se retrouver dans une situation de surendettement.

Le rachat de crédits consiste à regrouper vos prêts pour n’en faire qu’un. Ce mécanisme vous permet de réduire vos mensualités et de n’avoir plus qu’une date d’échéance.

Le rachat de crédit peut répondre à un problème de surendettement mais pas seulement. Il peut également être une méthode de gestion qui a pour but de dégager une capacité d’emprunt afin de réaliser un nouveau projet (achat de biens immobiliers par exemple).

C’est l’un des placements préférés des français. Depuis sa création en 1992, de plus en plus d’épargnants se laissent séduire par ses avantages fiscaux et la facilité d’accès à la grande majorité des titres.

Le PEA est un cocktail composé d’une prise de risque et de gains potentiels élevés.
Un plan d’épargne en action est une enveloppe qui vous permettra de faire « votre marché » (achats et ventes) sur le marché boursier tout en laissant s’exprimer votre expérience, votre intuition et vos qualités de gestionnaire.

Mais ATTENTION, les résultats passés ne présageant pas les futurs, vous devez être vigilant!

Nous vous apportons nos conseils et notre expérience ainsi que celle de nos partenaires. Ainsi, vous pourrez vous constituer, dans votre PEA, un portefeuille à votre image, qui tiendra compte de votre situation patrimoniale, familiale et surtout qui respectera vos objectifs.

Pour vous aider à découvrir nos compétences, avec nos partenaires, nous vous offrons vos frais de transfert de votre Plan d’Epargne en Actions.

A propos de l’immo A et de ce que c’est

Ebene conseils c’est aussi des experts pour répondre à toutes vos questions, et vous aider dans le choix de vos projets sans risque et avec sereinité.

Notre vision de l’OPTIMISATION de votre patrimoine est basée avant tout sur des valeurs humaines.
En effet, nous prennons et prendront le temps nécessaire pour vous comprendre et pour vous faire comprendre les orientations que nous vous conseillerons de prendre. Nous serons parfois, même souvent, plus « lent » que nos conccurents et confrères. Cependant, nous souhaitons être sûr de nos/vos choix.
Ainsi, notre cabinet fonctionne à ce jour grâce à la recommandation ( 97 % environ).

A ce jour, nous n’affichons aucun de nos partenaires quelqu’en soit les domaines. Pourtant nous travaillons avec les acteurs majeurs des 4 métiers que nous exerçons.

Nous sommes conscient que nous conviendront pas à tous et cela pour diférentes raisons.
Mais heureusement, il y de nombreux profesionnels qui exercent nos métiers.

EBENE CONSEILS est une société d’OPTISATION de votre patrimoine qui veut respecter certaines valeurs humaines et financières. Bien que ce domaine génère de plus en plus convoitise (saine et malsaines) nous préférons prendre le risque de vous perdre plutôt que de vous apporter des solutions qui, selon notre expertise, vous engendrera bon nombres de malheurs.

Ainsi, si notre culture d’entreprise ne vous ressemble pas, ne convient pas à vos attentes, n’héstez pas : ne nous conctatez pas!
sinon bienvenu !!!!

Firmano ANTOINETTE
Le gérant.

Un prêt ne se fait pas à la légère.
Un mauvais choix de financement peut vous bloquer dans vos autres projets (achat résidence principale, études, voyages…….)
Il existe beaucoup de méthodes et de stratégies de financement.

Nous vous amènerons sytématiquement une étude de votre situation patrimoniale (professionnelle, familiale, financière….) avant de vous conseiller un type de crédit (durée, taux…)

N’hésitez pas à nous contacter

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